kde-parkujeme-nase-auta
logo

Kde parkujeme naše autá

V súčasnosti je vlastníctvo osobného automobilu štandardnou výbavou jednotlivca či rodiny. S tým je spojená aj aktuálnosť riešenia otázky parkovania. Túto problematiku hodnotíme ako pomerne rozsiahlu a v praxi často podceňovanú. V našom článku ju načrtneme najmä z pohľadu realitného práva.

Jedna z možností, ako „odložiť“ automobil je využiť garážové parkovanie. Pri skúmaní právneho režimu garáže je predovšetkým potrebné zodpovedať si otázku, či predmetná garáž spĺňa zákonnú definíciu určenú pre nebytový priestor. Nebytovým priestorom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Naopak nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti spoločné a zariadenia bytového domu.

V prípade, že garáž nebytovým priestorom je, pri jej prevode sa vychádza zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej aj „bytový zákon“), a teda je nevyhnutné splniť všetky v ňom uvedené požiadavky. Nebytovým priestorom budú napríklad jednotlivé garážové boxy (miestnosti, priestory) nachádzajúce v tzv. radovej zástavbe, ktorú možno ponímať ako garážový dom / stavbu.

Garáž môže byť tiež stavbou spôsobilou byť samostatným predmetom vlastníckeho práva. Prípadný prevod takejto garáže podlieha úprave Občianskeho zákonníka, t.j. nie bytovému zákonu. Garáž zároveň spĺňa všetky definičné znaky stavby a môže byť zapísaná v katastri nehnuteľností.

Uvedený výklad je pomerne jednoznačný, avšak tzv. hromadné garáže je potrebné podrobiť hlbšiemu skúmaniu. Hromadná garáž je členená na niekoľko samostatných parkovacích státí oddelených od seba čiarami. Takéto garážové státia sú typické pre stavby (napr. bytové domy), ktoré sa vysporiadali s otázkou parkovania takým spôsobom, že umožnili jednotlivým vlastníkom bytov, prípadne nebytových priestorov, parkovať automobil v rámci objektu, spravidla v suteréne, resp. na niektorom jeho podlaží (najčastejšie podzemnom). Jednotlivé garážové státia nespĺňajú definíciu nebytového priestoru. Nie sú spôsobilé byť samostatným predmetom vlastníckeho práva a nie sú predmetom evidovania v katastri nehnuteľností. Samotná garáž, v ktorej sa tieto státia nachádzajú však nebytovým priestorom je, je samostatnou vecou v právnom zmysle, a teda i predmetom evidovania v katastri nehnuteľností.

V súvislosti s vlastníctvom garážového státia je potrebné poznamenať dôležitú skutočnosť. Ak si kupujeme garážové státie, spravidla nadobúdame spoluvlastnícky podiel ku garáži (k nebytovému priestoru) s právom užívania konkrétneho miesta označeného napríklad číslom. V kúpnych zmluvách je častokrát uvedená formulácia typu „Kupujúci má v súvislosti s nadobudnutím spoluvlastníckeho podielu nebytového priestoru - garáže oprávnenie užívať parkovacie státie označené číslom 01 a nachádzajúce sa na -1 podlaží bytového domu.“

Podielové spoluvlastníctvo v garáži je ideálnym vlastníctvom, a teda príslušný podiel sa neviaže ku konkrétnej časti priestoru, tzn. osoba konkrétne garážové státie reálne nevlastní, len ho v zmysle určitej dohody užíva. Z uvedeného vyplýva, že akonáhle by sme chceli previesť takéto státie, spôsobilo by to neplatnosť kúpnej zmluvy z dôvodu nemožnosti plnenia, keďže také garážové státie nie je spôsobilé byť samostatným predmetom vlastníckeho práva.

V prípade prevodu spoluvlastníckeho práva ku garáži (častokrát realizovaného v domnienke, že prevádzame parkovacie státie) však narážame na určité obmedzenie vyplývajúce z § 140 Občianskeho zákonníka, z ktorého je zrejmé, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, okrem prípadu, ak ide o prevod blízkej osobe.

Vlastník spoluvlastníckeho podielu na garáži by mal najskôr ponúknuť na predaj svoj podiel ostatným spoluvlastníkom. V zásade platí, že o výkone predkupného práva sa majú všetci spoluvlastníci dohodnúť a ak sa nedohodnú majú právo na odkúpenie pomernej časti prevádzaného podielu podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov.

V praxi však môžu nastať komplikácie, ak sa garáž člení na väčšie množstvo státí. Veľký počet spoluvlastníkov (môžu to byť desiatky až stovky) sa pravdepodobne nedohodne a ak by došlo k odkúpeniu v pomernej časti, ale bez získania vlastníctva alebo práva užívania konkrétneho miesta, je takýto postup nevýhodný, resp. bez významu (pokiaľ ich záujem je „vlastniť“ parkovacie miesto).

Len v prípade, ak by žiadny spoluvlastník nevyužil svoje predkupné právo, je možné spoluvlastnícky podiel ku garáži previesť na tretiu osobu.

Pre úplnosť dodávame, že katastrálny odbor okresného úradu pri rozhodovaní o návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu na garáži, na relatívnu neplatnosť právneho úkonu neprihliada. Ak sú podmienky vkladu splnené, tento povolí a ďalej nepožaduje preukázanie splnenia podmienky vyplývajúcej z § 140 Občianskeho zákonníka. Pre prípadné právne nezrovnalosti však vždy odporúčame postupovať v intenciách uvedeného ustanovenia.

Vo výnimočných prípadoch sa môžeme stretnúť aj s typom garáže, ktorá je príslušenstvom bytu. K uvedenému si dovolíme poukázať na právne súvislosti. Ako sme už v úvode zadefinovali, nebytovým priestorom sa na účely bytového zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie a zároveň, že nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu. Dopĺňame, že príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa spolu s bytom užívali. Podľa stavebného zákona sa bytom rozumie obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie. Príslušenstvom bytu sú, na účely stavebného zákona, miestnosti, ktoré plnia komunikačné, hospodárske alebo hygienické funkcie bytu.

Na uvedené definície poukazujeme z dôvodu, že sú určujúce pri zistení, či garáž môže byť príslušenstvom bytu. Vychádzajúc z judikatúry (NS SR 1 Cdo 156/2008) musia byť splnené určité kritériá pre stavebnú, technickú a funkčnú spätosť s bytom. Súd v konkrétnej veci uviedol:

„V preskúmavanom prípade je garáž ako príslušenstvo bytu pod spoločným uzavretím s bytom jeho súčasťou. Stavebne i funkčne k tomuto bytu patrí, je napojená na elektrické a vodovodné inštalácie tohto bytu v súlade s dokumentáciou a právoplatnými rozhodnutiami stavebného úradu. Od bytu nemôže byť tak oddelená bez toho, aby sa tým byt neznehodnotil. Pokiaľ je garáž s bytom spojená, tvorí jeden celok a nie je a nemôže byť samostatne spôsobilým predmetom občianskoprávnych vzťahov ako nebytový priestor. Až fyzickým oddelením garáže od bytu zmenou dokumentácie a v stavebnom konaní na základe povolenia vydaného príslušným orgánom, môže dôjsť k zmene účelu a tento priestor – garáž môže byť prekvalifikovaný na samostatný nebytový priestor a môže byť samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov. V konaní nebolo preukázané, že by k takejto zmene došlo. Na základe uvedeného má Najvyšší súd Slovenskej republiky za to, že je potrebné rozlišovať medzi garážou, ktorá patrí k bytu tak, ako je to v preskúmavanom prípade, od garáže, ktorá je mimo bytu a podľa príslušných rozhodnutí a dokumentácie má charakter nebytového priestoru.“

Ak by teda bola garáž príslušenstvom bytu, jej režim bude sledovať režim bytu. Prípadný prevod spoluvlastníckeho podielu na garáži by bol závislý na prevode bytu a uskutočnil by sa podľa bytového zákona.

Vyššie znázornená problematika garáží má aj širšie súvislosti, spojené napríklad s výkonom hlasovacích práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na jeho správe a na schôdzi vlastníkov hlasovaním rozhodovať o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy celého domu, jeho spoločných častí a zariadení, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku. Pri rozhodovaní pripadá na každý byt či nebytový priestor jeden hlas.

Takže, ak je garáž samostatným nebytovým priestorom evidovaným na liste vlastníctva, pripadá na ňu samostatný hlas. Ak ide o garáže, ktoré sú príslušenstvom jednotlivých bytov a nebytových priestorov, tieto sledujú režim samotného bytu/nebytového priestoru, takzvane sledujú „osud veci hlavnej“. Nepripadá na ne žiaden hlas. V neposlednom rade, ak ide spoločné garážové státia v „hromadnej“ garáži, ku ktorej sa viažu spoluvlastnícke podiely jednotlivých vlastníkov, takáto garáž je nebytovým priestorom, a teda pripadá na ňu jeden hlas. V praxi to znamená, že všetci spoluvlastníci tejto garáže majú spoločne iba jeden hlas. Pre výkon hlasovacieho práva je to pomerne nežiaduca situácia. Určitým riešením by bolo uzavretie dohody medzi spoluvlastníkmi, ktorou si nastavia podmienky hospodárenia s garážou a prípadné postupy pri výkone hlasovacieho práva.

Uvedené do značnej miery ovplyvňuje aj výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, ktoré častokrát predstavujú nezanedbateľnú časť mesačných výdavkov na byt. Preto je vždy vhodné sa pri kúpe parkovacieho miesta oboznámiť s jeho právnym stavom a praktickými dôsledkami.

Okrem parkovania v garáži, je veľmi využívané aj vonkajšie parkovanie, ktoré tiež so sebou prináša množstvo otázok. Vonkajšie parkovacie státia sú plochy oddelené čiarami, pričom každá takáto plocha môže byť samostatnou parcelou zapísanou na liste vlastníctva. Pozemky sú spravidla evidované ako zastavané plochy a nádvoria, na ktorých je postavená inžinierska stavba – parkovisko. V tom prípade ide o samostatný pozemok, a teda aj samostatný predmet vlastníckeho práva. Jeho režim sa spravuje Občianskym zákonníkom.

Ak sa parkovacie státia nachádzajú na priľahlom pozemku bytového domu, je potrebné vychádzať z bytového zákona a pri prípadnom prevode uviesť spoluvlastnícky podiel na danom priľahlom pozemku. Priľahlý pozemok je však špecifický v tom, že vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na ňom sa môže modifikovať dohodou nadobúdateľa bytu (alebo nebytového priestoru) s vlastníkom domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí majú záujem o parkovacie státia na priľahlom pozemku, môžu mať priľahlý pozemok v ideálnom spoluvlastníctve. Ak by chceli mať parkovacie státie vo výlučnom vlastníctve, musia byť výlučnými vlastníkmi pozemku, na ktorom je zriadené parkovacie státie, ktoré bude novovytvorené geometrickým plánom a označené parcelným číslom.

Na záver by sme radi upozornili na určité skutočnosti zistené praxou. V prípade, ak kupujete napríklad k novému bytu aj parkovacie miesto, odporúčame, aby toto bolo dostatočne identifikované napríklad číslom/písmenom alebo iným označením, polohovým znázornením a taktiež výmerou, aby ste mali presnú informáciu o tom, aké parkovacie státie kupujete a kde sa bude nachádzať. Je teda vhodné na tejto požiadavke trvať už pri uzatváraní prvotnej zmluvnej dokumentácie, napr. rezervačnej zmluvy či zmluvy o budúcej zmluve. Ak by sa takto nepostupovalo, mohlo by sa stať, že parkovacie miesto sa nachádza napríklad v podzemných garážach neprimerane ďaleko od prvého vstupu smerujúceho v vášmu bytu (platí to najmä pri väčších bytových komplexoch) alebo by sa nevyhovujúco nachádzalo pri stĺpoch/stenách, prípadne by bolo menšej výmery, ako pre vaše auto skutočne potrebujete.

Tiež je potrebné pamätať na to, že ak kupujete byt a máte záujem aj o parkovacie miesto, netreba sa uspokojiť s vyjadrením predávajúceho, že bude zabezpečená možnosť parkovania bez toho, aby bolo nutné parkovacie miesto nadobudnúť do vlastníctva. V takom prípade totiž ostáva majiteľom parkovacej plochy pôvodná osoba a aj keď je v jej kompetencii vám umožniť parkovať na jej pozemku / v jej priestoroch, vždy má daná osoba k nemu vlastnícke práva a vám môže umožniť nanajvýš výkon užívacích (nájomných) práv. Ak by ste s tým predsa len súhlasili, trvajte na písomnej dohode, nakoľko „dobré slovo“ v tomto prípade rozhodne nebude postačujúce. Časom sa totiž vlastník parkovacích priestorov môže rozhodnúť inak a zamedziť vám možnosť využívať jeho majetok na parkovanie, prípadne môže parkovanie spoplatniť, resp. ponúknuť vám miesto za neprimerane vysokú cenu. Vyššie uvedeným náčrtom téma parkovania nie je zďaleka vyčerpaná.

Pre bližšie informácie je vhodné komunikovať s právnikom, realitným maklérom, prípadne majiteľom, od ktorého parkovacie miesto kupujete.

Mohlo by vás zaujímať

Nájom bytu manželmi

Nájomné vzťahy prinášajú so sebou množstvo otázok a potrebu riešenia rôznych situácií. Mnohí prenajímatelia a nájomcovia nemajú dostatočné znalosti o svojich právach a...

Zmluva o prevode vlastníctva bytu

Predaj či kúpa bytu je sprevádzaná množstvom na seba nadväzujúcich krokov. Jedným z nich je povinnosť uzavrieť písomnú zmluvu o prevode vlastníckeho práva k bytu.

Tri dôvody prečo Smart Brokers

Odbornosť

Dokonale poznáme finančný a realitný trh. Vďaka dlhoročnej praxi pristupujeme ku klientom s odbornou starostlivosťou.

Zodpovednosť

Pre klientov hľadáme najvhodnejšie riešenia a zároveň presadzujeme a chránime ich záujmy.

Efektivita

Keď sa klienti venujú práci, rodine a záľubám, my pracujeme pre nich. Pri poskytovaní služieb uprednostňujeme časovú a finančnú hospodárnosť.