najom-bytu-manzelmi
logo

Nájom bytu manželmi

Nájomné vzťahy prinášajú so sebou množstvo otázok a potrebu riešenia rôznych situácií. Mnohí prenajímatelia a nájomcovia nemajú dostatočné znalosti o svojich právach a povinnostiach vyplývajúcich z ich právneho postavenia. Aj z tohto dôvodu prinášame tento článok. Zameriame sa však len na užšiu skupinu nájomcov, a to manželov. Prax nám napovedá, že nie pre všetky manželské páry je zrozumiteľná problematika ich spoločného bývania. V ďalšom texte poukazujeme na niektoré súvislosti, ktoré by mali v tejto oblasti poznať.

Ak sa obaja manželia alebo jeden z manželov stanú, počas trvania manželstva, nájomcami bytu, vzniká im spoločný nájom. Právo spoločného nájmu bytu prislúcha obom manželom spoločne. Z uvedeného pravidla však existuje výnimka. Spoločný nájom totiž nevzniká, ak manželia spolu trvale nežijú. O trvalé súžitie manželov spravidla nepôjde vtedy, keď manželstvo síce po právnej stránke existuje, ale vzťahy medzi manželmi sú trvalo rozvrátené a manželstvo si už neplní svoju spoločenskú funkciu a rovnako vtedy, keď manželia nevedú spoločnú domácnosť.

Pri družstevnom byte platí, že ak vznikne len jednému z manželov za trvania manželstva právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu, vznikne so spoločným nájmom bytu manželmi aj spoločné členstvo manželov v družstve. Z takého členstva sú obaja manželia oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne.

Zákon ďalej predpokladá aj takú situáciu, že ešte pred uzavretím manželstva sa niektorý z manželov stal nájomcom. V takom prípade uzavretím manželstva vznikne obom manželom spoločný nájom bytu. Následky vzniku spoločného nájmu po uzavretí manželstva nemožno nejakým spôsobom modifikovať. To isté platí, ak vzniklo pred uzavretím manželstva niektorému z manželov právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu.

Spoločný nájom manželov vzniká automaticky zo zákona. Nemôže nastať stav, podľa ktorého by nájomcom bol jeden z manželov a druhý len v pozícii akéhosi spolubývajúceho. Zákonom ustanovený spoločný nájom manželov podporuje základný princíp a zmysel inštitútu manželstva a prirodzene rieši bytovú otázku manželov.

Zákon však pozná tri výnimky, kedy spoločný nájom manželov nevznikne, a to ak sa jedná o byty trvale určené ako služobné byty, byty osobitného určenia a byty nachádzajúce sa v domoch osobitného určenia. Bytmi osobitného určenia sú byty, ktoré sú svojím stavebným usporiadaním, umiestnením, vybavením alebo spôsobom užívania určené na bývanie pre vymedzený okruh osôb (napr. bezbariérový byt, diplomatický byt a i.). Čo sa týka služobných bytov, platí, že ak by bol obidvom manželom ako zamestnancom pridelený spoločný byt, vzniká spoločný nájom na základe iného právneho titulu, t.j. nie základe ich statusu manželov.

Trvanie spoločného nájmu je viazané na trvanie manželstva. Ak dôjde k rozvodu, manželia by sa mali dohodnúť, ako budú postupovať ohľadom nájmu bytu, ku ktorému im vznikol spoločný nájom. Ak sa nedohodnú, musí niektorý z nich podať návrh na súd. Súd zruší spoločný nájom a zároveň určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca.

Pri družstevnom byte sa zisťuje či právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu mal jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva. V prípade, že áno, zanikne právo spoločného nájmu bytu rozvodom a právo užívať byt zostane tomu z manželov, ktorý nadobudol právo na nájom bytu pred uzavretím manželstva.

Pri vysporiadaní nájomnej otázky v ostatných prípadoch spoločného nájmu družstevného bytu sa v prvom rade uprednostňuje dohoda medzi manželmi. Ak sa však bývalí manželia nedohodnú, rozhodne súd na návrh jedného z nich. Súd sa musí vysporiadať aj s otázkou, kto z manželov bude ako člen družstva ďalej nájomcom bytu, keďže spoločné členstvo rozvedených manželov v družstve zaniká.

Súd pri rozhodovaní o ďalšom nájme či už nedružstevného alebo družstevného bytu bude brať do úvahy predovšetkým záujmy maloletých detí (najmä z pohľadu toho, ktorému manželovi boli po rozvode deti zverené), stanovisko prenajímateľa, ale aj sociálnu, zdravotnú, finančnú situáciu, príčiny, ktoré viedli k rozvratu manželstva, mieru, ktorou sa bývalí manželia pričinili o nadobudnutie bytu a ich oprávnené potreby.

Upozorňujeme však na to, že bývalý manžel, ako spoločný nájomca bytu, nie je povinný sa z bytu vysťahovať a byt vypratať skôr, ako mu bude zabezpečená primeraná bytová náhrada. Bytovú náhradu zabezpečuje ten z bývalých manželov, ktorý po rozvode v byte zostáva.

Ak ide o prípady skončenia spoločného nájmu rozvodom, keď nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva, stačí rozvedenému manželovi, ktorý je povinný byt vypratať, poskytnúť náhradné ubytovanie. Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia.

Súd však z dôvodov hodných osobitného zreteľa môže rozhodnúť, že rozvedený manžel má právo na náhradný byt. Náhradným bytom je byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti. Pri poskytnutí náhradného bytu zákon umožňuje poskytnúť byt horšej kvality a menšej obytnej plochy, ako je byt vypratávaný, pri zachovaní zásady dôstojnosti bývania.

Ak ide o prípady zániku spoločného nájmu pri nedružstevnom byte alebo v ostatných prípadoch spoločného nájmu družstevného bytu, môže súd v určitých prípadoch rozhodnúť, že rozvedený manžel má právo na kvalitatívne a kvantitatívne nižšiu formu bytovej náhrady, a to na náhradné ubytovanie alebo na prístrešie. Pojem náhradné ubytovanie sme si ozrejmili vyššie. Prístreším sa rozumie prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby.

Bývalý manžel, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia o zabezpečení bytovej náhrady. Ak nájomnú zmluvu bezdôvodne neuzavrie, jeho nárok na bytovú náhradu zanikne priamo zo zákona a vypratanie bytu už nie je podmienené bytovou náhradou.

Pre úplnosť dodávame, že ak by zanikol nájom dohodnutý na určitý čas, nájomca nemá právo na bytovú náhradu. Zákon č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami však ustanovuje výnimku z uvedeného pravidla, a to ak nájom bytu skončil pred uplynutím dohodnutej doby z dôvodu, že byt bez zavinenia nájomcu nie je možné ďalej užívať alebo ak ide o služobný byt alebo o byt osobitného určenia a nájomca pred jeho užívaním ukončil užívanie iného bytu.

Bytová náhrada taktiež nepatrí tomu manželovi, ktorý sa za trvania manželstva alebo po rozvode manželstva voči druhému manželovi alebo voči blízkej osobe, ktorá s ním býva spoločne v byte, dopúšťal alebo dopúšťa fyzického alebo psychického násilia.

Nemožno opomenúť ani situáciu, keď manželstvo zanikne smrťou niektorého manžela. Ak zomrie jeden z manželov, ktorí boli spoločnými nájomcami bytu, stane sa jediným nájomcom pozostalý manžel. Tento princíp sa primerane uplatní aj v prípade, ak manžel - nájomca opustí trvale spoločnú domácnosť. Ak ide o družstevný byt, zanikne smrťou jedného z manželov spoločný nájom bytu manželmi. Ak sa právo na družstevný byt nadobudlo za trvania manželstva, zostáva členom družstva pozostalý manžel a jemu patrí členský podiel. Ak zomrel manžel, ktorý nadobudol právo na družstevný byt pred uzavretím manželstva, prechádza jeho smrťou členstvo v družstve a nájom družstevného bytu na toho dediča, ktorému pripadol členský podiel.

Nájom, samozrejme, môže skončiť aj z iných zákonných dôvodov, napríklad výpoveďou, uplynutím doby, na ktorú bola nájomná zmluva uzavretá či zánikom samotného bytu. K prípadnej výpovedi poukazujeme na právne stanovisko Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 5 Cdo 211/2008: „... právo spoločného nájmu bytu manželmi je spoločným nájmom osobitného druhu, ktorý sa vyznačuje nedeliteľnosťou tohto práva a v hmotnoprávnej oblasti sa (okrem iného) prejavuje tým, že výpoveď musí byť daná obidvom manželom a obidvom musí byť tiež doručená. V prípade, že prenajímateľ dal výpoveď len jednému z manželov (výpoveď doručil len jednému z manželov), nemôže takáto výpoveď vyvolať zánik nájomného vzťahu ani u jedného z nich. Vo vzťahu k druhému manželovi tu totiž chýba existencia hmotnoprávneho úkonu prenajímateľa, ako prejavu vôle adresovaného aj tomuto spoločnému nájomcovi bytu, smerujúceho k ukončeniu jeho nájomného vzťahu.“.

Keďže vzťahy medzi manželmi môžu byť niekedy napäté, náš právny poriadok v súvislosti so spoločným nájmom pamätá aj na situácie kedy dochádza k domácemu násiliu alebo k jeho hrozbe. Ak sa z dôvodu fyzického či psychického násilia stane ďalšie spolužitie neznesiteľným, môže súd na návrh jedného z manželov alebo rozvedených manželov obmedziť užívacie právo druhého z nich, alebo ho z jeho užívania úplne vylúčiť. Súd v konaní môže najskôr neodkladným opatrením uložiť, aby násilný manžel dočasne nevstupoval do bytu, v ktorom býva manžel, voči ktorému je dôvodne podozrivý z násilia.

Na záver si dovoľujeme uviesť ešte pár slov k uzatváraniu nájomnej zmluvy manželmi.

V našom právnom poriadku platí, že bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov a vo veciach, ktoré nie sú bežnými, t.j. vo všetkých ostatných veciach, je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný. Pojem „bežné veci“ zákon bližšie nešpecifikuje, avšak možno pod ním rozumieť obvyklé úkony týkajúce sa každodennej správy majetku, napríklad nákupy potravín či spotrebných predmetov do domácnosti, objednávky nutných opráv bytu, plnenie rôznych pravidelných platobných povinností a pod. V zásade ide o záležitosti, ktoré nie sú nad rámec každodenného, pravidelného či zvyčajného fungovania manželov a z ktorých charakteru vyplýva, že súhlas druhého manžela nie je nevyhnutný. Či ide o bežnú vec alebo nie sa bude posudzovať vždy podľa okolností konkrétneho prípadu, najmä s prihliadnutím na povahu, hodnotu, rozsah a účel veci.

Naopak, pre ostatné („nebežné“) veci je potrebný súhlas obidvoch manželov. Ak tento súhlas chýba, t.j. ak je právny úkon urobený len jedným z manželov bez súhlasu druhého manžela, úkon („ostatná vec“) sa považuje za platný len dovtedy, pokiaľ manžel, bez súhlasu ktorého bol právny úkon urobený, sa jeho neplatnosti nedovolá na súde. Jedná sa teda o tzv. relatívnu neplatnosť právneho úkonu, ktorej dovolať sa je potrebné v rámci trojročnej premlčacej doby.

Uzatváranie nájomnej zmluvy, ktorou sa rieši bytová otázka manželov je podľa nášho názoru „ostatnou/nebežnou vecou“ vyžadujúcou si súhlas oboch manželov. Ako sme v úvode spomenuli, spoločný nájom vzniká automaticky zo zákona a s tým spojená solidarita oboch manželov. Čiže manžel, ktorý súhlas neudelil sa fakticky ocitne v nájomnom vzťahu, o ktorý nemá záujem a zároveň mu z takého vzťahu plynú nielen práva, ale aj povinnosti; najmä povinnosť úhrad nájomného.

Zákon nepredpisuje konkrétnu formu súhlasu. Môže teda ísť o písomný súhlas, ústny (v praxi sa jeho udelenie ťažšie preukazuje), konkludentný (urobený mlčky), prípadne môžu manželia medzi sebou uzavrieť dohodu či udeliť si plnú moc alebo pri podpise nájomnej zmluvy vystupovať obaja spoločne a zmluvu podpísať. V poslednom z uvedených prípadov prakticky nevznikajú pochybnosti o vôli manželov vstúpiť do nájomného vzťahu.

Vyššie uvedené, prípadne ďalšie súvislosti, by mali mať prenajímatelia aj nájomcovia na zreteli, aby výkon práv spojených s nájmom manželov bol pre všetky zúčastnené strany jasný, právne správny a v neposlednom rade pokojný.

Mohlo by vás zaujímať

Kde parkujeme naše autá

Jedna z možností, ako „odložiť“ automobil je využiť garážové parkovanie. Pri skúmaní právneho režimu garáže je predovšetkým potrebné zodpovedať si otázku, či predmetná garáž...

Zmluva o prevode vlastníctva bytu

Predaj či kúpa bytu je sprevádzaná množstvom na seba nadväzujúcich krokov. Jedným z nich je povinnosť uzavrieť písomnú zmluvu o prevode vlastníckeho práva k bytu.

Tri dôvody prečo Smart Brokers

Odbornosť

Dokonale poznáme finančný a realitný trh. Vďaka dlhoročnej praxi pristupujeme ku klientom s odbornou starostlivosťou.

Zodpovednosť

Pre klientov hľadáme najvhodnejšie riešenia a zároveň presadzujeme a chránime ich záujmy.

Efektivita

Keď sa klienti venujú práci, rodine a záľubám, my pracujeme pre nich. Pri poskytovaní služieb uprednostňujeme časovú a finančnú hospodárnosť.