ukazovatel-schopnosti-splacat-uver-na-byvanie-od-01-01-2018
logo

Ukazovateľ schopnosti splácať úver na bývanie od 01.01.2018

Od roku 2014 sa každým rokom sprísňujú pravidlá na poskytovanie úverov založené na odporúčaniach a opatreniach vydaných Národnou bankou Slovenska. Kladú dôraz na obozretnosť k rizikám na trhu retailových úverov, predchádzaniu nerovnováh na finančnom trhu a trhu nehnuteľností. Ich snahou a cieľom je zabezpečiť zdravý a udržateľný rast úverov.

Počas uplynulých 3 rokov sa zaviedla a aplikovala väčšina navrhovaných opatrení, ktoré sa týkali najmä:
  • dodržiavania limitov LTV a zastavenie poskytovania úverov nad 100% hodnoty LTV pri novoposkytnutých úveroch,
  • obozretnosti pri ocenení založenej nehnuteľnosti, povinnosti overovania príjmu klientov a vykonávania stresového testovania portfólia pri náraste úrokových sadzieb a zvýšení nezamestnanosti,
  • stanovenia a dodržiavania limitov na splatnosť retailových úverov,
  • obozretnosti pri refinancovaní úverov so stanovením limitu súčtu zostávajúcich istín refinancovaných úverov na výšku do 2 000 EUR alebo 5 %,
  • neposkytnutia úverov s presunom zaťaženia klienta na neskoršie obdobie, ako aj zachovania obozretného prístupu pri sprostredkovaní úverov finančnými sprostredkovateľmi.
V roku 2018 nás čaká ešte zníženie aplikovaného limitu na ukazovateľ schopnosti splácať úver v jeho posledných dvoch fázach. Tretia fáza začala od 01.01.2018 do 30.06.2018 a posledná štvrtá fáza začne dňom 01.07.2018. Ďalej sa detailnejšie zameriame na tieto posledné dve fázy zníženia limitu na ukazovateľ schopnosti splácať úver. Priblížime si ich význam v praxi a v závere článku si uvedieme aj vzorový príklad.

V zmysle Opatrenia v oblasti obozretného poskytovania úverov na bývanie vydaného Národnou bankou Slovenska, ktoré musí finančná inštitúcia či finančná spoločnosť pri poskytnutí úveru na bývanie dodržať, prichádza od 01.01.2018 k predposlednej fáze zmeny limitu na ukazovateľ schopnosti spotrebiteľa splácať úver, ktorý sa znižuje z doterajšich 90% na 85 %. Oproti predchádzajúcemu obdobiu to predstavuje zníženie o ďalších 5 %.

Ukazovateľ schopnosti splácať úver vyjadruje pomer splátok všetkých finančných záväzkov (po zohľadnení nárastu sadzieb) k čistým príjmom klienta už zníženým o životné minimum. Jeho cieľom je, aby mal klient zabezpečenú finančnú rezervu v čase vzniku nepredvídaných udalostí.

Pre aktuálne obdobie plynúce od 01.01.2018 do 30.06.2018 to znamená, že pomer finančných záväzkov k príjmom klienta nemôže byť vyšší ako 85 %. Klientovi teda musí zostať finančná rezerva po odpočítaní finančných záväzkov od výšky jeho príjmov (už po odrátaní životného minima) minimálne vo výške 15 % voľných finančných zdrojov.

Zavŕšením znižovania percentuálneho limitu ukazovateľa schopnosti splácať úver je jeho posledná fáza, ktorá je stanovená na obdobie od 01.07.2018, kedy príde k zníženiu o ďalších 5 %, čiže na hranicu 80 %. Rezerva, ktorá bude musieť klientovi zostať k dispozícii vo forme voľných finančných zdrojov z jeho príjmu po odrátaní životného minima je minimálne vo výške 20 %.

V praxi to znamená, že v nasledujúcom období začínajúcom od 01.07.2018 bude musieť klient pri rovnakých parametroch úveru na bývanie vykázať minimálne o 5 % vyšší príjem, ako v aktuálnom období, trvajúcom od 01.01.2018 do 30.06.2018. Nezabúdajme aj na prípadnú zmenu vo výške sumy životného minima, ktorá príde do platnosti od 01.07.2018. Táto výška môže prispieť k zníženiu príjmov klienta, ktoré budú vstupovať do výpočtu a môžu tak ovplyvniť percento jeho rezervy.

Ak teda zvažujete požiadať o úver na bývanie a vaše príjmy sú na hrane s výškou stanoveného limitu ukazovateľa, oplatí sa vám tak urobiť do 30.06.2018. V nasledujúcom období bude totiž potrebné preukázať vyššie percento na finančnú rezervu. Z tohto dôvodu nemusí finančná inštitúcia vami požadovaný úver schváliť, prípadne vám môže schváliť úver s nižšou výškou úveru, ako požadujete.

Na záver sme pre vás pripravili vzorový príklad ako orientačný výpočet pre lepšie priblíženie si danej situácie v praxi. Upozorňujeme, že finančné inštitúcie majú vlastné interné postupy na určenie bonity klienta a tak sa môže stať, že do výpočtu vstupujú aj s dodatočnými vlastnými parametrami. Následne sa tak možná výška úveru a splátky môže o nejakú hodnotu líšiť od nášho vzorového výpočtu.

Príklad

Manželia s 1 dieťaťom vo veku 8 rokov majú čistý mesačný príjem vo výške 1 100 EUR a nemajú žiadne finančné záväzky. Žiadajú o úver na bývanie so splatnosťou na 30 rokov pri úrokovej sadzbe 1,20 % p. a. Potrebujeme zistiť akú výšku úveru by mohli získať pri maximálnej možnej splátke po zachovaní povinnej rezervy a stresovom testovaní úrokovej sadzby vo výške 2 % p. a.
 
  obdobie do 30.06.2018  obdobie od 01.07.2018
Spoločný príjem manželov: 1 100,00 EUR 1 100,00 EUR
Životné minimum na domácnosť:  429,70 EUR 429,70 EUR
Čistý príjem znížený o životné minimum na domácnosť (hodnota vstupu do výpočtu): 670,30 EUR 670,30 EUR
Povinná rezerva v danom období v %: 15 %  20 %
Povinná rezerva v danom období prepočítaná do EUR z čistého príjmu zníženého o minimum na domácnosť: 100,55 EUR 134,06 EUR
Na splátku úveru zostáva: 569,75 EUR 536,24 EUR
Zostatok na splátku musí prejsť stresovým testovaním na výšku úrokovej sadzby 2 % p. a. (t. j. možné zvýšenie úrokovej sadzby o 2 % p. a., čiže z 1,20 % p. a. na 3,20 % p. a.) = maximálna výška možnej splátky úveru: 435,96 EUR 410,31 EUR
Maximálna možná výška úveru po stresovom testovaní: 131 745,00 EUR 123 995,00 EUR

Výška životného minima platná do 30.06.2018, z ktorej vychádzame v príklade je nasledovná: 199,48 EUR - jedna plnoletá fyzická osoba, 139,16 EUR - ďalšia spoločné posudzovaná plnoletá fyzická osoba, 91,06 EUR - dieťa. Vo výpočte pri období od 01.07.2018 budeme vychádzať z rovnakej výšky životného minima, ktorá je však aktuálne platná len do 30.06.2018. Výška životného minima platná na obdobie od 01.07.2018 do 30.06.2019, v čase výpočtu daného príkladu, ešte nie je vyhlásená. 

Príklad dokazuje, že v období do 30.6.2018 je pre klientov dostupnejší úver s vyššou sumou a mesačnou splátkou. Pokiaľ manželia požiadajú o úver na bývanie v tomto období, získajú vyššiu sumu až o 7 750 EUR, ako v nasledujúcom období od 01.07.2018, pri rovnakej výške ich spoločných príjmov. Samozrejme, pri vyššej výške úveru je vyššia výška mesačnej splátky, a to konkrétne v našom príklade o 25,65 EUR.

Mohlo by vás zaujímať

Zmenili sme názov Smart Brokers na AGENT.SK

Sme úspešní, naša práca nás baví a klienti nás radi ďalej odporúčajú. Prečo sme sa teda rozhodli po 13 rokoch pôsobenia zmeniť názov našej spoločnosti? Dôvody máme dva.

3D vizualizácie a virtuálne prehliadky nehnuteľností

Sme efektívni, inovatívni a trojdimenzionálni. 3D vizualizácie a virtuálne prehliadky nehnuteľností sa stávajú štandardom našich realitných služieb.

Tri dôvody prečo AGENT.SK

Odbornosť

Vďaka našej dlhoročnej praxi pristupujeme ku klientom s odbornou starostlivosťou.

Zodpovednosť

Pre klientov vždy hľadáme najvhodnejšie riešenia. Zároveň presadzujeme a chránime ich záujmy.

Efektivita

Keď sa klienti venujú práci, rodine a záľubám, my pracujeme pre nich. Sme aktívni a nič neodkladáme.