ukazovatel-schopnosti-splacat-uver-na-byvanie-od-01-01-2018
logo

Ukazovateľ schopnosti splácať úver na bývanie od 01.01.2018

Od roku 2014 sa každým rokom sprísňujú pravidlá na poskytovanie úverov založené na odporúčaniach a opatreniach vydaných Národnou bankou Slovenska. Kladú dôraz na obozretnosť k rizikám na trhu retailových úverov, predchádzaniu nerovnováh na finančnom trhu a trhu nehnuteľností. Ich snahou a cieľom je zabezpečiť zdravý a udržateľný rast úverov.

Počas uplynulých 3 rokov sa zaviedla a aplikovala väčšina navrhovaných opatrení, ktoré sa týkali najmä:
  • dodržiavania limitov LTV a zastavenie poskytovania úverov nad 100% hodnoty LTV pri novoposkytnutých úveroch,
  • obozretnosti pri ocenení založenej nehnuteľnosti, povinnosti overovania príjmu klientov a vykonávania stresového testovania portfólia pri náraste úrokových sadzieb a zvýšení nezamestnanosti,
  • stanovenia a dodržiavania limitov na splatnosť retailových úverov,
  • obozretnosti pri refinancovaní úverov so stanovením limitu súčtu zostávajúcich istín refinancovaných úverov na výšku do 2 000 EUR alebo 5 %,
  • neposkytnutia úverov s presunom zaťaženia klienta na neskoršie obdobie, ako aj zachovania obozretného prístupu pri sprostredkovaní úverov finančnými sprostredkovateľmi.
V roku 2018 nás čaká ešte zníženie aplikovaného limitu na ukazovateľ schopnosti splácať úver v jeho posledných dvoch fázach. Tretia fáza začala od 01.01.2018 do 30.06.2018 a posledná štvrtá fáza začne dňom 01.07.2018. Ďalej sa detailnejšie zameriame na tieto posledné dve fázy zníženia limitu na ukazovateľ schopnosti splácať úver. Priblížime si ich význam v praxi a v závere článku si uvedieme aj vzorový príklad.

V zmysle Opatrenia v oblasti obozretného poskytovania úverov na bývanie vydaného Národnou bankou Slovenska, ktoré musí finančná inštitúcia či finančná spoločnosť pri poskytnutí úveru na bývanie dodržať, prichádza od 01.01.2018 k predposlednej fáze zmeny limitu na ukazovateľ schopnosti spotrebiteľa splácať úver, ktorý sa znižuje z doterajšich 90% na 85 %. Oproti predchádzajúcemu obdobiu to predstavuje zníženie o ďalších 5 %.

Ukazovateľ schopnosti splácať úver vyjadruje pomer splátok všetkých finančných záväzkov (po zohľadnení nárastu sadzieb) k čistým príjmom klienta už zníženým o životné minimum. Jeho cieľom je, aby mal klient zabezpečenú finančnú rezervu v čase vzniku nepredvídaných udalostí.

Pre aktuálne obdobie plynúce od 01.01.2018 do 30.06.2018 to znamená, že pomer finančných záväzkov k príjmom klienta nemôže byť vyšší ako 85 %. Klientovi teda musí zostať finančná rezerva po odpočítaní finančných záväzkov od výšky jeho príjmov (už po odrátaní životného minima) minimálne vo výške 15 % voľných finančných zdrojov.

Zavŕšením znižovania percentuálneho limitu ukazovateľa schopnosti splácať úver je jeho posledná fáza, ktorá je stanovená na obdobie od 01.07.2018, kedy príde k zníženiu o ďalších 5 %, čiže na hranicu 80 %. Rezerva, ktorá bude musieť klientovi zostať k dispozícii vo forme voľných finančných zdrojov z jeho príjmu po odrátaní životného minima je minimálne vo výške 20 %.

V praxi to znamená, že v nasledujúcom období začínajúcom od 01.07.2018 bude musieť klient pri rovnakých parametroch úveru na bývanie vykázať minimálne o 5 % vyšší príjem, ako v aktuálnom období, trvajúcom od 01.01.2018 do 30.06.2018. Nezabúdajme aj na prípadnú zmenu vo výške sumy životného minima, ktorá príde do platnosti od 01.07.2018. Táto výška môže prispieť k zníženiu príjmov klienta, ktoré budú vstupovať do výpočtu a môžu tak ovplyvniť percento jeho rezervy.

Ak teda zvažujete požiadať o úver na bývanie a vaše príjmy sú na hrane s výškou stanoveného limitu ukazovateľa, oplatí sa vám tak urobiť do 30.06.2018. V nasledujúcom období bude totiž potrebné preukázať vyššie percento na finančnú rezervu. Z tohto dôvodu nemusí finančná inštitúcia vami požadovaný úver schváliť, prípadne vám môže schváliť úver s nižšou výškou úveru, ako požadujete.

Na záver sme pre vás pripravili vzorový príklad ako orientačný výpočet pre lepšie priblíženie si danej situácie v praxi. Upozorňujeme, že finančné inštitúcie majú vlastné interné postupy na určenie bonity klienta a tak sa môže stať, že do výpočtu vstupujú aj s dodatočnými vlastnými parametrami. Následne sa tak možná výška úveru a splátky môže o nejakú hodnotu líšiť od nášho vzorového výpočtu.

Príklad

Manželia s 1 dieťaťom vo veku 8 rokov majú čistý mesačný príjem vo výške 1 100 EUR a nemajú žiadne finančné záväzky. Žiadajú o úver na bývanie so splatnosťou na 30 rokov pri úrokovej sadzbe 1,20 % p. a. Potrebujeme zistiť akú výšku úveru by mohli získať pri maximálnej možnej splátke po zachovaní povinnej rezervy a stresovom testovaní úrokovej sadzby vo výške 2 % p. a.
 
  obdobie do 30.06.2018  obdobie od 01.07.2018
Spoločný príjem manželov: 1 100,00 EUR 1 100,00 EUR
Životné minimum na domácnosť:  429,70 EUR 429,70 EUR
Čistý príjem znížený o životné minimum na domácnosť (hodnota vstupu do výpočtu): 670,30 EUR 670,30 EUR
Povinná rezerva v danom období v %: 15 %  20 %
Povinná rezerva v danom období prepočítaná do EUR z čistého príjmu zníženého o minimum na domácnosť: 100,55 EUR 134,06 EUR
Na splátku úveru zostáva: 569,75 EUR 536,24 EUR
Zostatok na splátku musí prejsť stresovým testovaním na výšku úrokovej sadzby 2 % p. a. (t. j. možné zvýšenie úrokovej sadzby o 2 % p. a., čiže z 1,20 % p. a. na 3,20 % p. a.) = maximálna výška možnej splátky úveru: 435,96 EUR 410,31 EUR
Maximálna možná výška úveru po stresovom testovaní: 131 745,00 EUR 123 995,00 EUR

Výška životného minima platná do 30.06.2018, z ktorej vychádzame v príklade je nasledovná: 199,48 EUR - jedna plnoletá fyzická osoba, 139,16 EUR - ďalšia spoločné posudzovaná plnoletá fyzická osoba, 91,06 EUR - dieťa. Vo výpočte pri období od 01.07.2018 budeme vychádzať z rovnakej výšky životného minima, ktorá je však aktuálne platná len do 30.06.2018. Výška životného minima platná na obdobie od 01.07.2018 do 30.06.2019, v čase výpočtu daného príkladu, ešte nie je vyhlásená. 

Príklad dokazuje, že v období do 30.6.2018 je pre klientov dostupnejší úver s vyššou sumou a mesačnou splátkou. Pokiaľ manželia požiadajú o úver na bývanie v tomto období, získajú vyššiu sumu až o 7 750 EUR, ako v nasledujúcom období od 01.07.2018, pri rovnakej výške ich spoločných príjmov. Samozrejme, pri vyššej výške úveru je vyššia výška mesačnej splátky, a to konkrétne v našom príklade o 25,65 EUR.

Mohlo by vás zaujímať

3D vizualizácie a virtuálne prehliadky nehnuteľností

Sme efektívni, inovatívni a trojdimenzionálni. 3D vizualizácie a virtuálne prehliadky nehnuteľností sa stávajú štandardom našich realitných služieb.

Dnes sme odovzdali byt Hanke Závodnej Miss Slovensko 2017

Veríme, že sa jej bude príjemne bývať počas celého roka. Hanke prajeme aj ďalšie víťazstvá a už teraz jej fandíme v súťaži Miss World 2017.

Tri dôvody prečo Smart Brokers

Odbornosť

Dokonale poznáme finančný a realitný trh. Vďaka dlhoročnej praxi pristupujeme ku klientom s odbornou starostlivosťou.

Zodpovednosť

Pre klientov hľadáme najvhodnejšie riešenia a zároveň presadzujeme a chránime ich záujmy.

Efektivita

Keď sa klienti venujú práci, rodine a záľubám, my pracujeme pre nich. Pri poskytovaní služieb uprednostňujeme časovú a finančnú hospodárnosť.