uver-na-byvanie-s-danovym-bonusom-na-zaplatene-uroky
logo

Úver na bývanie s daňovým bonusom na zaplatené úroky

Dôležitou zmenou v oblasti financovania bývania pre mladých, ktorá nastala začiatkom tohto roka, je legislatívne zavedená novinka - daňový bonus na zaplatené úroky.

Podľa nových pravidiel, platných od 01.01.2018, už nie je možné poskytnúť hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých tak, ako ju banky bežne poskytovali v období od 01.01.2007 do 31.12.2017.

Legislatívnou zmenou zákona č. 483/2001 Z. z. o bankách a zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov sa zákonom č. 279/2017 Z. z. zrušilo poskytovanie štátneho príspevku pre mladých k hypotekárnym úverom. Vystriedalo ho novozavedené právo daňovníka na uplatnenie daňovej úľavy na zaplatené úroky zo zmluvy o úvere na bývanie, a to z výšky jeho zdaniteľných príjmov v daňovom priznaní.

Priblížme si, čo daňový bonus na zaplatené úroky znamená a aké podmienky je potrebné splniť na jeho nárok a uplatnenie.


Daňový bonus na zaplatené úroky

Predstavuje nárok na výšku sumy daňového zvýhodnenia na zaplatené úroky (a to aj v prípade plnenia rovnakého druhu zo štátov EÚ a zmluvných štátov na základe Dohody o EHP), ktorú si môže daňovník uplatniť v daňovom priznaní, najviac z jednej zmluvy o úvere na bývanie, poskytnutej po 31.12.2017. Nárok na daňový bonus na zaplatené úroky daňovníkovi vzniká po splnení zákonných podmienok.

Prvýkrát si môže daňovník uplatniť daňový bonus na zaplatené úroky za zdaňovacie obdobie roka 2018, a to len na jednu zmluvu o úvere na bývanie uzavretú najskôr od 01.01.2018.

Doba nároku na uplatňovanie daňového bonusu na zaplatené úroky vzniká počas piatich po sebe nasledujúcich rokov. V prvom roku nárok vzniká mesiacom, v ktorom sa začal úver na bývanie úročiť. Daňovník má tak nárok na pomernú časť daňového bonusu na zaplatené úroky z maximálnej legislatívne stanovenej sumy, ktorá pripadá na počet kalendárnych mesiacov v zdaňovacom období. Rovnaký výpočet pomernej časti sa uplatní aj v roku, kedy uplynie päťročná lehota, a to do konca konkrétneho mesiaca, v ktorom končí jeho nárok.


Zákonné kritériá

Pre uplatnenie daňového bonusu na zaplatené úroky je potrebné splniť nasledujúce zákonné kritériá, a to najneskôr ku dňu uzavretia zmluvy o úvere na bývanie.

Vek klienta ku dňu podania žiadosti o úver musí byť od 18 do 35 rokov vrátane. 

Priemerný mesačný príjem zo zdaniteľných príjmov žiadateľa za kalendárny rok predchádzajúci kalendárnemu roku, v ktorom bola uzavretá zmluva o úvere na bývanie je maximálne vo výške 1,3 násobku priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve Slovenskej republiky zistenej Štatistickým úradom SR, a to rovnako za kalendárny rok predchádzajúci kalendárnemu roku, v ktorom prišlo k uzavretiu zmluvy o úvere na bývanie. Ak vstupuje do úveru viacero dlžníkov, uvedené podmienky musia spĺňať všetci. 

Úver na bývanie, pri ktorom si môže daňovník uplatniť daňové zvýhodnenie formou daňového bonusu na zaplatené úroky, musí spĺňať nasledovné kritériá:
  • lehota splatnosti úveru je 5 až 30 rokov
  • predmetom zabezpečenia úveru na bývanie je tuzemská nehnuteľnosť, ktorou je byt alebo rodinný dom a môže byť aj rozostavaná
  • účelom úveru je:
    • nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti určenej na bývanie (príp. jej časti);
    • výstavba tuzemskej nehnuteľnosti, ktorá slúži na bývanie;
    • zmena dokončenej stavby určenej na bývanie (rozumieme pod tým len tieto varianty: nadstavby, prístavby alebo stavebné úpravy so zachovaním vonkajších pôdorysných alebo výškových ohraničení stavby určenej na bývanie)
  • úver je poskytnutý bankou alebo pobočkou zahraničnej banky, ktorá je držiteľom bankového povolenia udeleného Národnou bankou Slovenska a poskytuje alebo sľubuje poskytnúť úver na bývanie (okrem stavebných sporiteľní).

Ako vypočítame priemerný mesačný príjem žiadateľa o úver na bývanie? Priemerný mesačný príjem vypočítame ako jednu dvanástinu zo súčtu zdaniteľných príjmov, ktoré sú súčasťou základu dane, prípadne čiastkového základu dane. Konkrétne vychádzame z príjmov podľa § 5, 6 a 8 a osobitného základu dane z príjmov podľa § 7 a 51e zákona o dani z príjmov uvedených v daňovom priznaní fyzickej osoby. Hodnotu priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve SR zverejňuje Štatistický úrad SR pravidelne na svojom webovom sídle.

Spoludlžníkovi nárok na daňový bonus na zaplatené úroky zo zmluvy o úvere na bývanie nevzniká.
TIP pre vás: zvážte pristúpenie k zmluve o úvere na bývanie ako spolužiadateľ, na ktorej si hlavný dlžník zamýšľa uplatniť daňový bonus na zaplatené úroky, či už je spomenutý dlžník váš rodinný príslušník alebo priateľ. Urobte tak hlavne v prípade, keď aj vy plánujete žiadať o úver na bývanie a spĺňate podmienky na nárok daňového bonusu na zaplatené úroky, ktorý si plánujete uplatňovať z vašej zmluvy o úvere na bývanie. Inak sa vám stane, že už nebudete môcť využiť úľavu vo forme daňového bonusu na zaplatené úroky z vášho úveru na bývanie, pretože ju už bude využívať niekto, u koho ste vy označený ako spoludlžník na jeho úvere.

Výška daňového bonusu a spôsob jeho uplatnenia

Výškou daňového bonusu na zaplatené úroky je suma vo výške 50 % zo zaplatených úrokov, maximálne 400 EUR za rok. Úroky sa počítajú z výšky úveru, najviac však zo sumy 50 000 EUR.

Daňový bonus na zaplatené úroky si klient uplatňuje po splnení zákonných podmienok a len z jednej zmluvy o úvere na bývanie uzatvorenej po 31.12.2017. Urobí tak raz ročne vo svojom daňovom priznaní na základe potvrdenia vystaveného bankou. Prvýkrát tak môže urobiť v daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie roka 2018, ktoré je potrebné podať do 31.03.2019. Pokiaľ je suma dane nižšia ako suma uplatňovaného daňového bonusu na zaplatené úroky, požiada daňovník svôjho správcu dane o vyplatenie sumy tohto rozdielu. Správca dane poukáže rozdiel na účet klienta uvedený v žiadosti. V prípade zamestnanca, za ktorého podáva ročné zúčtovanie dane zamestnávateľ, zodpovedá za vyplatenie a vypláca ho zamestnávateľ.

Klient na základe žiadosti požiada banku o vystavenie potvrdenia na zaplatené úroky z úveru na bývanie. Banka je povinná vystaviť a doručiť klientovi potvrdenie o zaplatených úrokoch. Spraví tak jedenkrát ročne a bezplatne okrem tých nákladov, ktoré banke vznikli vo vzťahu k tretím osobám v súvislosti s jeho doručením klientovi. Niektoré z bánk, v rámci svojich služieb vystavia pre klienta toto potvrdenie automaticky aj bez jeho žiadosti. Potvrdenie tvorí prílohu k daňovému priznaniu v ktorom sa daňový bonus na zaplatené úroky uplatňuje.
TIP pre vás: pri zmene trvalej/korešpondenčnej adresy sa uistite, že ste túto zmenu ohlásili svojej banke, aby sa nestalo, že potvrdenie zašlú na starú adresu, kde sa už nezdržiavate. Môžete tým predísť časovým a finančným stratám spojeným s jeho opätovným zabezpečením vo vzťahu s uplatnením si tejto daňovej úľavy.
V prípade, ak je daňovník zamestnanec a požiadal svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania dane na príslušné zdaňovacie obdobie, zamestnanec preukáže nárok predložením potvrdenia na výšku zaplatených úrokov vystaveného bankou a čestným vyhlásením o tom, že mu nebol poskytnutý hypotekárny úver pred 01.01.2018, na ktorý si uplatňuje štátny príspevok pre mladých či štátny príspevok. Na základe predloženia týchto dokumentov zamestnávateľ uplatní daňový bonus na zaplatené úroky v rámci ročného zúčtovania za zamestnanca.

Ak mal klient poskytnutú hypotéku do konca roka 2017 a z titulu hypotekárnej zmluvy mu bol priznaný štátny príspevok pre mladých, ktorého je poberateľom, nemôže si súbežne uplatniť aj daňový bonus na zaplatené úroky na zmluvu o úvere na bývanie poskytnutú od 01.01.2018. Môže tak urobiť až po tom, ako mu skončí nárok na štátny príspevok pre mladých, ktorý mal priznaný podľa pravidiel platných do 31.12.2017, tzn. skončí mu päťročná lehota na jeho uplatňovanie z tejto zmluvy. Rovnako to platí aj v prípade štátneho príspevku, ktorý sa poskytoval k hypotekárnym úverom v rámci § 84 znenia zákona o bankách platného do 31.12.2017. Následne, až po ukončení poberania týchto štátnych príspevkov, môže využiť svoj nárok zo zmluvy o úvere na bývanie poskytnutej po 31.12.2017. Prvýkrát mu vzniká nárok na daňový bonus na zaplatené úroky až v kalendárnom mesiaci nasledujúcom po kalendárnom mesiaci, v ktorom mal posledný krát nárok na štátny príspevok pre mladých alebo štátny príspevok.

Nezabúdajme na skutočnosť, že dlžník zo zmluvy o úvere na bývanie si ako daňovník vo svojom daňovom priznaní uplatňuje zníženie dane o sumu daňového bonusu. Prvý v poradí si uplatní daňový bonus, ktorý zahŕňa § 33 zákona o dani z príjmov (pokiaľ mu takýto nárok vzniká) a až následne si uplatňuje ako druhý v poradí daňový bonus na zaplatené úroky (§ 33a).

V prípade úmrtia daňovníka s nárokom na daňový bonus na zaplatené úroky, si tento nárok môže následne uplatniť daňovník, na ktorého prešli jeho nesplatené záväzky z úveru na bývanie (nemusí spĺňať podmienku veku a príjmu). Nárok sa uplatňuje u zomrelého daňovníka do mesiaca, v ktorom došlo k jeho úmrtiu. U daňovníka, na ktorého prešli záväzky od mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci úmrtia zomrelého a až do uplynutia päťročnej lehoty, ktorá vznikla mesiacom začiatku úročenia poskytnutého úveru na bývanie.


Krátke porovnanie výhod a nevýhod, ktoré legislatívne zavedenie daňového bonusu na zaplatené úroky prinieslo.

Výhody, ktoré prináša:

  1. Prehľadnosť - banky nemali zaužívaný jednotný postup pri výpočte vysporiadania štátneho príspevku pre mladých poskytovaného do 31.12.2017. Aktuálne je nastolený spôsob prehľadnosti a jednotnosti uplatňovania si zvýhodnenia pre mladých v podobe daňového bonusu na zaplatené úroky zo zmluvy o úvere na bývanie poskytnutej po 31.12.2017. Znamená to, že po splnení zákonných podmienok si ho uplatňuje každý daňovník rovnakým spôsobom.
  2. Viac bánk na výber - vďaka vymedzenému typu úveru, označovaný ako úver na bývanie, ktorý upravuje zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie, sa klientom rozšírili možnosti výberu finančnej inštitúcie (mimo stavebných sporiteľní), ktoré môžu uvedený úver poskytnúť. Zvýhodnené hypotéky so štátnym príspevkom pre mladých mohli poskytovať do 31.12.2017 iba finančné inštitúcie, ktoré mali udelené povolenie Národnou bankou Slovenska na poskytovanie hypotekárnych úverov krytých hypotekárnymi záložnými listami (HZL). V tom čase nebolo možné poskytnúť zvýhodnenú hypotéku pre mladých napríklad pobočkami zahraničných bánk na území SR (ktorými sú napr.: mBank, Oberbank, BKS Bank, UniCredit Bank), čo dnes s možnosťou daňového bonusu na zaplatené úroky, už možné je.
  3. Nižšia základná úroková sadzba a rýchlejšie splácanie istiny - v minulom období mali úvery so štátnym príspevkom pre mladých základnú úrokovú sadzbu vyššiu ako úvery bez štátneho príspevku. Dnes pri úveroch na bývanie banky vychádzajú z rovnakej úrokovej sadzby bez rozdielu, či si klient nárok na daňový bonus na zaplatené úroky uplatní alebo nie.

Nevýhody, ktoré z jeho zavedenia plynú:

  1. Administratívna záťaž presunutá na klienta - klient musí sledovať termíny a podnikať kroky k uplatneniu si daňového bonusu na zaplatené úroky sám. Musí si každoročne zabezpečiť potvrdenie o zaplatených úrokoch z finančnej inštitúcie, ktorou má úver na bývanie poskytnutý a následne podať daňové priznanie, prípadne oznamovať nárok zamestnávateľovi, ktorý mu ročné zúčtovanie podáva, aby si ho mohol uplatniť. Pôvodne sa o vysporiadanie štátneho príspevku starala finančná inštitúcia, ktorá hypotekárny úver so štátnym príspevkom poskytla.
  2. V minulom období mohol klient ušetriť aj viac - nemusel ihneď platiť plnú výšku splátky, prípadne mu bol rozdiel splátky vrátený na účet. Aktuálne dlžník hradí plnú výšku splátky a svoj nárok na daňový bonus môže uplatniť iba 1x ročne, a to len do výšky 50 % zo zaplatených úrokov maximálne 400,- EUR.
  3. Výhody, ktoré klient už nezíska - v minulom období mohol klient využiť, v rámci úveru poskytnutého so štátnym príspevkom pre mladých, napríklad odklad splátok istiny, mal možnosť predčasne splatiť úver bez poplatku alebo vykonať kedykoľvek v akejkoľvek výške a bezplatne predčasnú splátku úveru.

Mohlo by vás zaujímať

Refinancovanie hypoték, bankami milované aj zatracované

Aby bolo refinancovanie hypotéky efektívne, zamerajte sa na úsporu, ktorú dosiahnete za zostávajúce obdobie do ukončenia obdobia fixácie úrokovej sadzby.

Hypotéka pre mladých a výročie fixácie

Čo v prípade, ak výročie fixácie hypotekárneho úveru nesúhlasí s výročím štátneho príspevku pre mladých?

Tri dôvody prečo Smart Brokers

Odbornosť

Dokonale poznáme finančný a realitný trh. Vďaka dlhoročnej praxi pristupujeme ku klientom s odbornou starostlivosťou.

Zodpovednosť

Pre klientov hľadáme najvhodnejšie riešenia a zároveň presadzujeme a chránime ich záujmy.

Efektivita

Keď sa klienti venujú práci, rodine a záľubám, my pracujeme pre nich. Pri poskytovaní služieb uprednostňujeme časovú a finančnú hospodárnosť.