zmluva-o-prevode-vlastnictva-bytu
logo

Zmluva o prevode vlastníctva bytu

Predaj či kúpa bytu je sprevádzaná množstvom na seba nadväzujúcich krokov. Jedným z nich je povinnosť uzavrieť písomnú zmluvu o prevode vlastníckeho práva k bytu. Pod vplyvom potreby čo najrýchlejšieho prevodu a s ním spojených emócií sa častokrát zanedbá precízna príprava kúpnej zmluvy.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu je dôležitým bodom v celom procese prevodu bytu. Takáto zmluva má niekoľko špecifík a musí spĺňať celý rad zákonných požiadaviek. V ďalšom texte načrtneme opis základných obsahových a formálnych zmluvných náležitostí, ktorý do celého procesu predaja či nadobúdania bytu vnesie prehľad a zvýrazní potrebu dbať na všetky podmienky stanovené právnymi predpismi.

V prvom rade zmluva musí obsahovať označenie samotného právneho úkonu a označenie zmluvných strán. Ak je predávajúcim a kupujúcim fyzická osoba, je potrebné ju označiť menom, priezviskom a vždy aj rodným priezviskom. Ďalej sa k fyzickej osobe uvádza dátum jej narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. V prípade, že by zmluvnou stranou bola právnická osoba, tá sa identifikuje názvom, sídlom a IČO-m, ak ho má pridelené, prípadne inými údajmi.

Predmetom zmluvy je, na strane predávajúceho, povinnosť odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu a na strane kupujúceho nehnuteľnosť prevziať a zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu.

Zákon ďalej dbá na to, aby zmluva obsahovala presnú identifikáciu prevádzanej nehnuteľnosti. Keďže sa v tomto článku zameriavame na prevod bytu, v zmluve je nevyhnutné uviesť označenie bytu číslom, číslom vchodu a poschodia. Samozrejme je dôležité uviesť, v ktorom bytovom dome sa byt nachádza. Bytový dom je potrebné charakterizovať súpisným číslom a parcelným číslom pozemku, na ktorom je postavený. Pozemok zastavaný bytovým domom, prípadne priľahlý pozemok, je určený podľa parcelného čísla, označenia registra „C“ alebo „E“, druhu a výmery pozemku. Pre každú nehnuteľnosť sa uvádza aj katastrálne územie, na ktorom sa nachádza, aby mohla byť, v spojitosti s inými údajmi, identifikovateľná.

Pre úplnosť označenia nehnuteľnosti sa stanovuje popis bytu a jeho príslušenstva. V popise bytu sa spravidla uvádza, z koľkých obytných miestností byt pozostáva. Príslušenstvom bytu sú neobytné vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali (napr. kúpeľňa, WC, kuchyňa, predsieň, pivnica a pod.). Byt je potrebné vymedziť aj jeho výmerou, pričom do podlahovej plochy bytu sa nezapočítava plocha lodžií a balkónov.

Špecifikácia bytu sa dopĺňa aj o vymedzenie vybavenia bytu. Tento pojem nie je zákonom presne definovaný, avšak možno pod ním rozumieť najmä vnútornú inštaláciu (potrubné rozvody vody, plynu, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, okrem stúpacích vedení), poštovú schránku, zvonček či domáci telefón, ale aj zariaďovacie predmety, ako napríklad kuchynská linka, sporák, zariadenie WC a pod.

Podstatnou náležitosťou zmluvy je aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom bytovým domom, prípadne na priľahlom pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je v zásade určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov nachádzajúcich sa v bytovom dome. Nie je však vylúčené, že  veľkosť spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku bude vymedzená dohodou nadobúdateľa bytu s vlastníkom bytového domu.

K spoločným častiam a zariadeniam bytového domu, k príslušenstvu a priľahlému pozemku je potrebné uviesť aj ich popis, prípadne informáciu o tom, že niektoré časti sú v užívaní len niektorými vlastníkmi. Pre prehľadnosť dopĺňame, že pod spoločné časti bytového domu patria napr. základy bytového domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie. Pod spoločné zariadenia domu patria napr. výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočikárne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky. Vychádzajúc z našich praktických skúseností možno poznamenať, že katastrálne odbory túto náležitosť zmluvy nepodrobujú hlbšiemu skúmaniu a porovnávaniu so skutočným stavom, resp. s technickou dokumentáciou. Je však v záujme kupujúceho, aby sa oboznámil čo presne nadobúda do vlastníctva.

Medzi ďalšie obligatórne náležitosti zmluvy patrí aj úprava práv k pozemku zastavanému bytovým domom a k pozemku priľahlému k bytovému domu, ktorý je k nemu právne aj fakticky priradený.

Ak o to kupujúci požiada, v zmluve by nemalo chýbať zistenie technického stavu bytu podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch. Nevyhnutnosť uviesť tento údaj závisí od prejaveného záujmu kupujúceho. V prípade, že tento záujem na jeho strane neexistuje, zmluvné strany zvyknú v zmluve uviesť negatívnu formuláciu o tom, že kupujúci zistenie technického stavu bytu nežiada. Odporúčame však, aby sa kupujúci čo najdetailnejšie oboznámil so stavom bytu najmä precíznou obhliadkou nehnuteľnosti, ako aj posúdením príslušného listu vlastníctva.

Kupujúci tiež musí v zmluve vyhlásiť, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Bez takéhoto vyhlásenia by nebolo možné platne previesť vlastnícke právo k bytu. Kupujúci by sa mal s obsahom takej zmluvy oboznámiť včas, nakoľko ho zaväzuje už okamihom nadobudnutia vlastníctva k bytu.

Zákon ustanovuje aj povinnosť úpravy práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v bytovom dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov. Týka sa to najmä starých bytových domov, v ktorých sa nachádzajú tzv. CO kryty. Úprava práv k priestorom civilnej ochrany môže mať napríklad povahu vecného bremena alebo spoluvlastníckeho práva.

V prípade odplatného prevodu vlastníckeho práva k bytu, zmluvné strany musia v zmluve uviesť kúpnu cenu. Z ich pohľadu ide o kľúčový prvok zmluvy, keďže reflektuje hospodársko-finančné záujmy a následky na oboch zúčastnených stranách. Kúpna cena je rozsiahlou otázkou, preto ju v tomto príspevku nebudeme podrobnejšie preberať. Uvádzame však, že v súčasnosti nie je žiadnym právnym predpisom určená pevná či maximálna cena nehnuteľností. Stanovenie ceny je teda ponechané na dohodu zmluvných strán, ktorá však musí rešpektovať základné zásady vyplývajúce z osobitného zákona o cenách. Kúpna cena by zároveň mala byť primeraná a nastavená v súlade s aktuálnym vývojom cien na realitnom trhu. Určité obmedzenia pri dojednávaní ceny dohodou však platia, ak sa byt prevádza do vlastníctva doterajšieho nájomcu z vlastníctva zákonom určeného subjektu.

Okrem povinných náležitostí, je vhodné v zmluve dojednať aj ďalšie skutočnosti, ktoré sprecizujú postup pri prevode nehnuteľnosti. Takýmito dojednaniami môže byť napríklad stanovenie podmienok pre odovzdanie bytu, termín a spôsob podania návrhu na vklad, postup pre prípad prerušenia alebo zastavenia vkladového konania, osobitné vyhlásenia zmluvných strán, podmienky odstúpenia od zmluvy a pod.

Po vyhotovení znenia zmluvy, proces jej celkovej tvorby ešte nekončí. Zákon totiž ukladá povinnosť, ak nejde o prvý prevod vlastníctva bytu, doložiť k zmluve neoddeliteľnú prílohu, a to vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Upozorňujeme, že takéto vyhlásenie by malo byť aktuálne ku dňu uzatvorenia zmluvy o prevode vlastníctva bytu, resp. ku koncu kalendárneho mesiaca predchádzajúceho mesiacu, v ktorom bola taká zmluva uzatvorená.

Aby zmluva bola po každej stránke pripravená na úspešné zavŕšenie prevodu vlastníckeho práva, je potrebné rešpektovať aj nasledujúce formálne požiadavky.

Ako sme už uviedli na úvod tohto príspevku, zmluva musí byť písomná. Zároveň prejavy zmluvných strán musia byť na tej istej listine, čo v praxi znamená, že je potrebné zabezpečiť technickú jednotu zmluvy úradným zviazaním listín. Podpis predávajúceho musí byť osvedčený, a to notárom alebo na matrike. Naopak, povinnosť osvedčenia podpisu nie je daná, ak je zmluvnou stranou zákonom stanovený subjekt, prípadne ak ide o zmluvu vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom. K podpisu sa vyžaduje doplniť miesto a dátum. Zmluva ďalej musí byť spísaná v slovenskom, prípadne českom jazyku alebo musí byť vyhotovená v úradne osvedčenom preklade. Zmluva sa pripraví v toľkých vyhotoveniach, koľko je pre konkrétny prípad potrebné. Vždy to budú dve vyhotovenia pre účely katastrálneho konania, príslušný počet vyhotovení pre každú zmluvnú stranu a prípadne ďalšie, ak to vyplýva zo špecifík konkrétneho prípadu.

Záverečným krokom v procese prevodu vlastníckeho práva k bytu je jeho vklad na príslušnom okresnom úrade. Vlastníctvo k bytu sa teda nenadobúda okamihom podpisu zmluvy, ani okamihom odovzdania bytu, ale až vkladom do katastra nehnuteľností. Výnimku predstavuje prevod bytu do vlastníctva nájomcu, kedy právne účinky vkladu vznikajú, na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení, ku dňu doručenia návrhu na vklad.

Očakávaným výsledkom konania pred okresným úradom je povolenie vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, k čomu dôjde v zákonnej lehote v prípade, že sú splnené všetky potrebné podmienky. Nepriaznivým následkom je prerušenie, prípadne zastavenie konania o návrhu na vklad. V nadväznosti na tému nášho článku uvádzame, že k prerušeniu konania môže dôjsť napríklad vtedy keď zmluva, prípadne samotný návrh na vklad, neobsahuje všetky predpísané náležitosti, na ktoré sme vyššie poukázali. Vychádzajúc z našej praxe sa ako najčastejšie nedostatky listín javia zjavné chyby v písaní či počítaní alebo opomenutie uviesť pri identifikácii zmluvnej strany napríklad rodné priezvisko, prípadne absencia vyhlásenia správcu alebo predsedu spoločenstva. V prípade, že sa nedostatky zmluvy, prípadne návrhu na vklad, neodstránia v určenej lehote, okresný úrad konanie zastaví. Ak majú zmluvné strany aj naďalej záujem naplniť ich pôvodnú vôľu vyplývajúcu zo zmluvy, celý proces jej vyhotovenia musia absolvovať opakovane a s odstránením všetkých nedostatkov.

Z týchto dôvodov, ako aj z dôvodu dôležitosti každého jedného ustanovenia zmluvy a pre prípadný vznik následkov nedodržania zákonných podmienok, ako aj preto, že nie každý vzor nájdený na internete alebo získaný „z druhej ruky“ je spoľahlivým dokumentom, odporúčame dať si zmluvu vyhotoviť, prípadne skontrolovať advokátovi. Ak proces predaja či kúpy nehnuteľnosti zastrešuje realitná kancelária, zmluvnú agendu štandardne zabezpečuje priamo ona prostredníctvom svojho právnika alebo spolupracujúceho advokáta.

Záverom spomenieme, že požiadavky na zmluvu uvedené v tomto texte je potrebné splniť nielen ak ide o zmluvu o prevode vlastníctva bytu, ale aj keď sa prevádza len spoluvlastnícky podiel k nemu, rovnako ak ide o prevod nebytového priestoru, tiež ak ide o darovaciu zmluvu, zámennú zmluvu, dohodu o vysporiadaní podielového vlastníctva k bytu alebo bezpodielového spoluvlastníctva manželov týkajúcu sa bytu. Okrem toho, zmluva o prvom prevode vlastníckeho práva k bytu sa vyznačuje určitými špecifikami, ktoré sme bližšie v článku neuvádzali. Tieto osobitosti, ako aj ďalšie podmienky súvisiace s prevodom vlastníckeho práva k bytu či nebytovému priestoru vyplývajú najmä z príslušných ustanovení zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý je elementárnym osobitným právnym predpisom pre problematiku vlastníctva bytov a nebytových priestorov.

Mohlo by vás zaujímať

Nájom bytu manželmi

Nájomné vzťahy prinášajú so sebou množstvo otázok a potrebu riešenia rôznych situácií. Mnohí prenajímatelia a nájomcovia nemajú dostatočné znalosti o svojich právach a...

Kde parkujeme naše autá

Jedna z možností, ako „odložiť“ automobil je využiť garážové parkovanie. Pri skúmaní právneho režimu garáže je predovšetkým potrebné zodpovedať si otázku, či predmetná garáž...

Tri dôvody prečo Smart Brokers

Odbornosť

Dokonale poznáme finančný a realitný trh. Vďaka dlhoročnej praxi pristupujeme ku klientom s odbornou starostlivosťou.

Zodpovednosť

Pre klientov hľadáme najvhodnejšie riešenia a zároveň presadzujeme a chránime ich záujmy.

Efektivita

Keď sa klienti venujú práci, rodine a záľubám, my pracujeme pre nich. Pri poskytovaní služieb uprednostňujeme časovú a finančnú hospodárnosť.